Nhà chưa hoàn công là gì?

Nhà chưa hoàn công trên GCN là nhà xây dựng có trên đất thực tế nhưng chưa ghi nhận trên đất.

Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (GCN) nếu các bạn để ý sẽ có phần 2 và phần 3 ghi nhận công trình trên đất. Nếu trên đất có nhà kiên cố và được nhà nước ghi nhận thì mục này trên sổ sẽ ghi nhận rõ ( diện tích xây dựng, diện tích sàn, số tầng, vật liệu xây dựng…), nó sẽ giúp gì chủ sở hữu? Công nhận nhà là tài sản gắn liền trên đất, được ghi nhận giá trị, được đảm bảo, bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi có rủi ro xảy ra như giải phóng đền bù hay mua bảo hiểm cháy nổ, xảy ra thiên tai lũ lụt.

Thủ tục ghi nhận nhà trên GCN sau khi xong gọi là thủ tục hoàn công.

Có rất nhiều trường hợp người dân mua đất rồi xây nhà xong ngại, quên hoặc nghĩ không cần thiết nên không đi làm thủ tục khai nhận đăng ký với Phòng tài nguyên môi trường về công trình xây dựng trên đất. Hệ luỵ là gì? Daohan247 sẽ chia sẻ với các bạn trên góc độ Ngân hàng.

Các bạn cũng biết là mỗi ngân hàng khác nhau thì có chính sách cho vay khác nhau,

⇒ do đó thì quan điểm về cho vay nhà chưa hoàn công cũng khác nhau ở từng ngân hàng,

⇒ chưa kể là nhà chưa hoàn công do xây dựng sai phép.

Ở đây, Daohan247 chỉ đề cập đến các ngân hàng vẫn cho vay nhà chưa hoàn công và các công tác thẩm định nhà chưa hoàn công, thế chấp nhà chưa hoàn công như thế nào?

1/ Thế chấp Nhà chưa hoàn công

Các ngân hàng chấp nhận tài sản thế chấp là nhà chưa hoàn công gồm:

♣ Ngân hàng Agribank, ngân hàng Vietcombank,…

⇒ đến các ngân hàng nhỏ hơn như: NH Á Châu, Ngân hàng VietBank, NH Nam Á, NH Quốc Dân,…

2/ Thẩm định nhà chưa hoàn công được tính như sau:

+ Phần diện tích xây dựng theo giấy phép xây dựng = DTXD * Đơn giá xây dựng * % chất lượng còn lại của căn nhà.

+ Phần diện tích ngoài GPXD = 0 (không tính giá trị)

Ví dụ:

Tôi có căn nhà tại hẻm 248 Lĩnh Nam, phường Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai, Hà Nội:

Diện tích đất ở được công nhận là là 5×15, lộ giới mở hẻm còn 5×10,

Xây dựng 2 tầng, DTXD là 150 m2, và có thêm 01 mái che sân thượng 30 m2 ngoài GPXD.

Giá trị đất tại hẻm 248 Lĩnh Nam, phường Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai, Hà Nộ tại thời điểm tháng 1.2020 là 48 triệu/m2.

Hỏi: Ngân hàng thẩm định căn nhà trên giá trị là bao nhiêu? Tôi có thể vay vốn ngân hàng tối đa bao nhiêu?

Daohan247 trả lời:

* Giá trị đất = Phần đất ở hiện hữu (50 m2) và phần đất ở thuộc lộ giới (25 m2)

+ Phần đất ở hiện hữu phù hợp quy hoạch = 50 m2 * Đơn giá 48 triệu đồng/m2 * 80% (tỷ lệ giảm trừ so với giá thị trường) = 1,920 triệu đồng

+ Phần đất ở thuộc phạm vi lộ giới = 25 m2 * Đơn giá 48 triệu/ m2 * 80% Đơn giá giảm trừ * 50% (đất thuộc quy hoạch được tính = 50% so với đất ở hiện hữu) = 480 triệu đồng

=> Tổng giá trị đất =  1,920 + 480 = 2,400 triệu đồng (*)

* Giá trị nhà = phần nhà theo GPXD + phần nhà sai phép

+Phần nhà theo GPXD = 150 m2 * Đơn giá xây dựng 4.5 triệu đồng/ m2 * 95% (tỷ lệ còn lại theo thời gian khấu hao ước tính) = 713 triệu đồng

+ Phần nhà xây sai phép = không tính giá trị = 0 đồng

=> Tổng giá nhà  = 713 triệu đồng (**)

*** Tổng giá trị tài sản thế chấp nêu trên = (*) + (**) = 2,400 + 713 = 3,113 triệu đồng.

=> Vay tối đa 80% = 2,500 triệu đồng. 

Lưu ý:

Theo luật xây dựng năm 2014,

• Nhà ở tại đô thị mới cần có Giấy phép xây dựng,

• Nhà ở tại nông thôn (ngoại trừ nằm trong khu bảo tồn, khu di tích, khu tưởng niệm…) thì xây dựng không cần giấy phép xây dựng nhé các bạn.

=> Do đó, nhà xây sai phép tại khu vực đô thị thì ngân hàng không định giá, tại khu vực nông thôn thì vẫn được công nhận giá trị xây dựng.

Như vậy nhà chưa hoàn công chứng ta vẫn có thể vay vốn được nhé các bạn.

3/Vấn đề cập nhật hoàn công vào giấy chứng nhận

Theo quy định mới của Nhà Nước có hiệu lực từ năm 2016 thì khi giao dịch mua bán, chuyển nhượng

⇒ Thì bắt buộc chủ cũ phải cập nhật hoàn công vào trong sổ

⇒ Thì mới được Nhà Nước công nhận.

Những trường hợp mua bán mà chưa cập nhật diện tích xây dựng vào sổ

⇒ Thì người mua hãy nên đợi Bên Bán cập nhật hoàn công xong rồi hãy giao dịch mua bán.

Bởi vì nếu mua bán mà chưa hoàn công thì sau này sẽ không hoàn công được nhé.

Cho nên khi giao dịch mua bán, khách hàng nên chú ý vấn đề hoàn công nhé.

Nếu bên bán vẫn đang trong tình trạng là giấy phép xây dựng

⇒  mà chưa cập nhật diện tích xây dựng vào sổ ⇒ thì không nên giao dịch nhé.

Bởi vì khi Vay mượn thế chấp nhà chưa hoàn công, sẽ khó khăn.

Và đặc biệt khi ra phòng công chứng mua bán thì sẽ chỉ được ghi thông tin theo hiện trạng cũ, chứ không tính phần diện tích xây dựng vào (Do nhà chưa hoàn công)